Ofte stillede spørgsmål

Hos Laros er der tilknyttet en fast administrator til hver ejendom, som du tidligt i dit boforløb vil stifte bekendtskab med.

Administrator varetager blandt andet følgende opgaver:

Udarbejdelse af lejekontrakter

Opkrævning og regulering af husleje samt håndtering af restancer

Fremsendelse af påkravsskrivelser og behandling af ophævelse af lejemål

Behandling af klager samt fejl og mangler

Udarbejdelse af ejendommens regnskaber

Udsendelse af forbrugsregnskaber

Kontakt med lejere, ejere, huslejenævn og øvrige leverandører

Indhentning af tilbud fra håndværkere

Tilsyn med ejendommen

Håndtering af skader og forsikringssager

Viceværten varetager den daglige drift af ejendommen, bestiller håndværkere og sikrer, at ejendommen fremstår velholdt og funktionsdygtig.

Hvis ejendommens ejer har indgået en aftale med Laros Ejendomsservice, kan viceværten kontaktes telefonisk på 28 80 38 80 eller via e-mail HHK@laros.dk. Bemærk, at der ikke kan sendes sms til nummeret.

Såfremt ejeren ikke har en aftale med Laros Ejendomsservice, vil viceværtens kontaktoplysninger oftest fremgå af opslag i opgangen.

Når du har fået tilbudt en lejlighed, vil du blive bedt om at fremsende dit fulde navn, adresse, mobilnummer og e-mailadresse. Hvis I er flere personer på lejekontrakten, har vi brug for kontaktoplysninger på jer alle.

Via Penneo vil I få tilsendt en lejekontrakt, som skal underskrives digitalt. Når depositum m.m. er indbetalt, vil I få returneret lejekontrakten, som herefter også er underskrevet af administrator.

Inden din indflytning har den synsansvarlige gennemgået lejligheden for fejl og mangler samt kontrolleret, at eventuelle istandsættelser er udført.

Det er alligevel meget vigtigt, at du deltager i indflytningssynet, så du sammen med den synsansvarlige kan vurdere lejlighedens stand.

Indflytningssynet kan vare op til en time. Der bliver udarbejdet en indflytningsrapport, som beskriver lejemålets stand på overtagelsestidspunktet.

Hvis der følger et kælderrum med lejligheden, vil den synsansvarlige også vise dig dette.

Du får rapporten tilsendt på e-mail umiddelbart efter, at synet er afsluttet. Herefter får du udleveret nøglerne til lejligheden.

Du modtager en indkaldelse til indflytningssyn på e-mail. Synet vil typisk finde sted samme dag, som du overtager lejemålet. Som udgangspunkt er det ikke muligt at ændre tidspunktet.

Hvis du er forhindret i at deltage, kan du give en anden person fuldmagt til at deltage på dine vegne.

Depositum er et sikkerhedsbeløb, som du indbetaler ved indflytning. Det typiske depositum udgør tre måneders husleje, men det præcise beløb fremgår af din lejekontrakt.

Depositummet fungerer som sikkerhed for eventuelle skader på lejemålet eller manglende betalinger. Når du fraflytter lejemålet, gennemføres der et flyttesyn, hvor det vurderes, om der er skader eller mangler, som skal udbedres.

Når administrator har modtaget alle regninger vedrørende istandsættelsen fra håndværkeren, vil depositumafregningen blive fremsendt til dig med kopi af alle bilag.

Forudbetalt leje er et beløb, du betaler ved indflytning, som typisk svarer til 1-3 måneders husleje. Det er ikke et depositum, men dækker huslejen for de sidste måneder af din lejeperiode, hvis du vælger at opsige lejemålet.

Det betyder, at du i opsigelsesperioden kan bo den forudbetalte leje op, hvis du har indbetalt dette beløb. Det præcise beløb og vilkår fremgår af din lejekontrakt.

Hvis du har spørgsmål til, hvordan forudbetalt leje fungerer i netop din situation, er du velkommen til at kontakte os.

Hvis det er muligt at tilmelde huslejen til Betalingsservice, vil de nødvendige oplysninger fremgå af din opkrævning.

Har vi for nylig overtaget administrationen af din ejendom, kan der gå lidt tid, før tilmelding bliver mulig. Vi forsøger som udgangspunkt altid at videreføre eksisterende aftaler, men det er ikke altid muligt.

Vær opmærksom på, at en Betalingsservice-aftale skal oprettes senest den 10. i måneden for at være aktiv måneden efter. Hvis du f.eks. tilmelder dig den 27., når du modtager opkrævningen, vil betalingen ikke kunne trækkes den 1. i næste måned. I dette tilfælde skal regningen betales manuelt, men du kan stadig tilmelde dig Betalingsservice, så betalingen fremover sker automatisk.

Det er vigtigt løbende at kontrollere, at betalingerne bliver gennemført korrekt. I nogle tilfælde kan huslejen blive trukket og derefter tilbageført få dage senere. Vi har ikke indflydelse på tilbageførsler og kan derfor ikke oplyse den præcise årsag.

Vores erfaring er dog, at det ofte skyldes manglende dækning på kontoen. Hvis der ikke er tilstrækkelige midler til alle betalinger, vil Betalingsservice typisk tilbageføre den største regning – ofte huslejen.

Hvis tilbageførslen ikke skyldes manglende dækning, anbefaler vi, at du kontakter din bank eller Betalingsservice direkte.

Afregning af aconto vand og varme sker én gang årligt for hele ejendommen samtidigt.

Hvis du har betalt mere i aconto, end du har forbrugt, vil der ske en tilbagebetaling. Omvendt vil der blive opkrævet en efterbetaling, hvis du har forbrugt mere, end du har betalt aconto for.

Afregningen vil blive fremsendt senest fire måneder efter ejendommens skæringsdato for regnskabsperioden.

Her kan du bestille et indbetalingskort: Gå til bestillingsformularen

Boligstøtte er i udgangspunktet en mulighed for alle, der lejer en bolig. Det er et kriterie, at din lejebolig har eget køkken, og at du bor fast i boligen. Du kan også få boligstøtte som lån, hvis du ejer din bolig.

Du kan søge boligstøtte på borger.dk.

Det er meget vigtigt, at huslejen altid betales til tiden, da vi som udgangspunkt ikke kan tilbyde henstand eller betalingsordninger.

Hvis du oplever økonomiske udfordringer, anbefaler vi, at du hurtigst muligt kontakter din bank eller søger rådgivning hos relevante instanser, så du kan finde en løsning og undgå eventuelle gebyrer eller konsekvenser ved manglende betaling.

Vi opfordrer til, at du handler i god tid, så du fortsat kan overholde dine forpligtelser som lejer.

Din husleje vil som hovedregel blive reguleret efter NPI, også kaldet nettoprisindekset.

Nettoprisindekset anvendes især af private og offentlige virksomheder til regulering af kontrakter, herunder huslejekontrakter.

Nettoprisindekset er et udtryk for den generelle udvikling i samfundet og betyder, at huslejen reguleres i takt med prisudviklingen. Formålet med den årlige regulering er at sikre, at huslejen fortsat svarer til nutidsværdien og ikke mister værdi over tid.

Både lejer og udlejer har ansvar for at passe godt på ejendommen og lejemålet.

Det fremgår af din lejekontrakt, om den indvendige vedligeholdelse er dit ansvar eller udlejers.

Har du den indvendige vedligeholdelsespligt, betyder det, at du skal sørge for løbende vedligeholdelse af boligen. Det omfatter blandt andet maling af vægge, lofter og træværk samt lakering af gulve, så lejemålet altid fremstår pænt og velholdt.

I lejekontrakten kan du se, om du har almindelig eller udvidet vedligeholdelsespligt. Her vil det også fremgå, om du indbetaler til en vedligeholdelseskonto sammen med huslejen hver måned.

Hvis den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer, skal du løbende informere viceværten om eventuelle fejl eller mangler i lejemålet, som kræver vedligeholdelse.

Som udgangspunkt anses en bolig for at være velvedligeholdt, når den males cirka hvert 4.-5. år.

De fleste lejligheder bliver desuden malet, inden en ny lejer flytter ind.

Som udgangspunkt får du udleveret to sæt nøgler ved indflytning.

Ønsker du flere sæt nøgler, skal du selv betale for ekstra nøgler uanset årsagen. Prisen afhænger af, hvilket nøglesystem der bruges i ejendommen, men ligger normalt på omkring 300-400 kr. pr. stk.

Ønsker du nøglerne tilsendt, kommer fragt oven i prisen. Du kan også vælge selv at hente nøglerne og dermed spare noget af fragten.

Vi registrerer alle ekstra bestilte nøgler, og alle nøgler skal afleveres ved fraflytning. Mangler der en nøgle, bliver låsen omlagt for din regning.

Betaling for ekstra nøgler vil ske sammen med opkrævningen af næste måneds husleje.

Hvis du f.eks. har låst dig ude, skal du selv kontakte en låsesmed for at få hjælp til at låse op. Bemærk: Omkostninger til oplukning, omkodning og eventuelle nye nøgler er for egen regning.

Bestil din nøgle her: Gå til bestillingsformularen

Som lejer har du ret til at bo i et beboeligt og ordentligt lejemål, hvor nødvendige reparationer bliver udført, og hvor dit privatliv respekteres.

Du har pligt til at betale huslejen til tiden, passe på lejemålet og overholde husordenen. Det er også vigtigt, at du hurtigt melder fejl og skader, så vi kan tage hånd om dem.

Hvis du er i tvivl om dine rettigheder og pligter, er du altid velkommen til at kontakte os for vejledning.

Ved ophold og anvendelse af fællesarealer skal der tages størst muligt hensyn til de øvrige beboere. Synlig opmagasinering af effekter (herunder f.eks. skrald, papkasser o.lign.) og støjende aktiviteter må ikke finde sted på fællesarealerne.

Der må ikke antændes fyrværkeri o.l. fra lejlighederne, terrasserne, altanerne eller fællesområderne.

Indvendige fællesarealer, herunder også parkeringskælderen, er røgfrie områder. Det samme gælder inden for en radius af 5 meter fra ind- og udgangsdøre.

Af hensyn til brandveje og almindelig færden på fællesarealerne er det ikke tilladt at henstille private effekter af nogen art. Cykler skal placeres i cykelrummene, og andre effekter skal opbevares i eget tremmerum eller i lejligheden.

Husk altid at lukke alle døre for at undgå ubudne gæster. Det er således ikke tilladt at blokere døre til ejendommen i længere tid. Den eneste undtagelse er ved ind- og udflytning, hvor man midlertidigt og altid under opsyn kan holde dørene åbne i længere perioder.

Cykler skal placeres i de opsatte cykelstativer i området og ikke foran bygningen eller op ad fællesarealer. Sørg for, at der altid er fri passage for de parkerede biler.

Støjende adfærd skal dæmpes, så det ikke er til gene for naboerne, søndag til torsdag kl. 21.00-07.00 og fredag til lørdag kl. 24.00-10.00.

Larmende reparationsarbejde må kun udføres på hverdage mellem kl. 07.00-20.00 samt lørdag, søndag og helligdage mellem kl. 10.00-16.00.

Støj og høj musik skal selvfølgelig begrænses mest muligt, og ekstremt høj musik samt gennemtrængende bas i længere perioder er ikke tilladt. Af hensyn til de øvrige beboere må støjende adfærd aldrig finde sted på altaner, terrasser eller foran åbne døre og vinduer.

Beboere bedes sørge for, at gæster efter en fest forlader ejendommen uden smækken med døre samt larm og trampen i opgangene.

Hvis du ønsker at opsige dit lejemål, skal det ske skriftligt og i henhold til opsigelsesvarslet i din lejekontrakt, som typisk er tre måneder. Du kan finde og downloade vores opsigelsesblanket her.

Når vi har modtaget din opsigelse, får du en bekræftelse og information om det videre forløb, herunder fraflytningssyn og tilbagebetaling af depositum samt eventuel forudbetalt leje.

Bemærk, at alle personer, der står på lejekontrakten, skal opsige lejemålet.

Når du skal fraflytte lejemålet, er det vigtigt, at boligen afleveres i henhold til lejekontrakten. Langt de fleste lejemål skal afleveres i samme stand som ved indflytning, hvilket vil sige med nymalede vægge, lofter og nylakerede gulve, hvis disse ikke længere fremstår nymalede eller nylakerede.

Du skal sørge for, at boligen er rengjort, og at eventuelle skader eller mangler er udbedret.

I praksis sker dette ved, at vi gennemfører et flyttesyn ved fraflytning, hvor vi sammen gennemgår boligen. Herefter bestilles professionelle håndværkere til at udbedre de mangler, der konstateres. Eventuelle udgifter til udbedring af skader eller mangler bliver herefter medtaget i din flytteopgørelse og eksempelvis modregnet i dit depositum.

Vær opmærksom på, at rengøring af en fraflyttet lejlighed er langt mere omfattende, end de fleste regner med, så afsæt god tid. Se vores rengøringsvejledning her.

Når vi har modtaget din opsigelse, vil du hurtigst muligt modtage en skriftlig bekræftelse herpå. Her kan du bl.a. læse om, hvad du herefter skal foretage dig.

Du vil efterfølgende modtage en indkaldelse til fraflytningssyn, som kan gennemføres, når du er fraflyttet lejligheden.

Det vil sige, at hele lejligheden skal være tømt og rengjort senest den dato, der står i indkaldelsen.

Er lejligheden ikke tømt, vil det blive noteret på din fraflytningsrapport, og udgifter til fjernelse af effekter vil blive fratrukket dit depositum.

Hvis du er forhindret i at deltage ved fraflytningssynet, kan du give en anden person fuldmagt til at deltage på dine vegne.

Se her, hvordan du udfylder en fuldmagt: Hent fuldmagt (PDF)

Et fraflytningssyn tager ca. én time. Når fraflytningssynet er afsluttet, modtager du fraflytningsrapporten og afleverer alle nøgler til lejlighed, postkasse m.v.

De fleste opholder sig indendørs mere end to tredjedele af døgnet. Et godt indeklima har derfor stor betydning for din trivsel.

Heldigvis kan du selv have stor indflydelse på indeklimaet, og vi kommer langt med gode vaner. Gør det derfor til en vane at lufte ud i fem minutter med gennemtræk — gerne to gange hver dag året rundt. Det hjælper med at fjerne fugt, partikler og dårlig luft. Sørg for at holde en jævn temperatur på omkring 20-22 grader i alle rum, også i soveværelset.

Undgå at tørre tøj indendørs uden tilstrækkelig ventilation, da det kan øge luftfugtigheden og medføre risiko for skimmelsvamp. Brug emhætte ved madlavning og sørg for god udluftning efter bad.

Møbler bør placeres med lidt afstand til ydervægge, så luften kan cirkulere frit.

Regelmæssig rengøring reducerer støv og allergener, mens vedligeholdelse af ventilationsåbninger sikrer et godt luftskifte. Hvis der opstår tegn på fugt eller skimmelsvamp, bør problemet undersøges og udbedres hurtigst muligt.

Den korte version er således:

Luft ud — to gange dagligt også om vinteren.

Hold gerne 20-22 grader i alle rum.

Undgå at tørre tøj indendørs.

Placer ikke møbler langs ydervæggen.

Hvis du ikke ønsker at modtage reklamer, kan du afmelde dig på FK Distributions formular: fk.dk/reklamer-nej-tak.

Såfremt du oplever problemer eller har spørgsmål til reklamer, skal du kontakte FK Distribution.

Det er ikke muligt at tilføje ekstra navne på en eksisterende lejekontrakt. I nogen tilfælde er det muligt at fraskrive lejere fra lejekontrakten ved hjælp af en allonge.

Hvis I er flere, der skal bo sammen, anbefaler vi altid, at alle beboere står på den oprindelige lejekontrakt, når den udarbejdes.

I alle ejerforeninger betaler beboerne fællesudgifter, som dækker en række fælles omkostninger i foreningen. Det kan blandt andet være udgifter til forsikring, renovation samt drift og vedligeholdelse af fællesarealer, som alle beboere har adgang til. Størrelsen på fællesudgifterne varierer fra ejerforening til ejerforening og beregnes ofte ud fra lejlighedens fordelingstal.

Som ejer af en lejlighed skal man som regel betale for varme og vand ud over fællesudgifterne. Hvordan disse udgifter opkræves, afhænger af den enkelte ejerforening. Nogle steder afregnes der efter individuelt forbrug, mens udgifterne andre steder fordeles mellem alle ejerlejligheder. Når udgifterne fordeles fælles, sker det typisk på baggrund af boligernes fordelingstal.

En grundfond i en ejerforening er en opsparing, som foreningen opbygger til større vedligeholdelses- og renoveringsprojekter i fremtiden. Formålet er at sikre, at ejerforeningen har penge til større udgifter uden nødvendigvis at skulle opkræve ekstra betalinger fra ejerne med kort varsel.

Pengene i grundfonden kan for eksempel bruges til:

Udskiftning af tag

Facaderenovering

Reparation af altaner

Udskiftning af vinduer

Renovering af fælles installationer som rør eller el

Grundfonden finansieres typisk gennem de fællesudgifter, som alle ejere betaler løbende. Hvor stor fonden er, og hvor meget der indbetales til den, varierer fra ejerforening til ejerforening.

Et fælleslån i en ejerforening er et lån, som ejerforeningen optager på vegne af alle ejerne for at finansiere større projekter eller forbedringer i ejendommen. Det kan for eksempel være renovering af tag, facader, vinduer, faldstammer eller energiforbedringer.

I stedet for at hver ejer selv skal betale et stort beløb på én gang, fordeles udgiften over tid gennem ejerforeningens fællesudgifter. Hver ejer betaler derfor sin andel af lånet løbende.

Fordelingen sker som regel ud fra lejlighedernes fordelingstal, så ejere med større lejligheder ofte betaler en større andel.

Som ejer af en lejlighed skal man som regel betale for varme og vand ud over fællesudgifterne. Hvordan disse udgifter opkræves, afhænger af den enkelte ejerforening. Nogle steder afregnes der efter det individuelle forbrug, mens udgifterne andre steder fordeles samlet mellem alle ejerlejligheder. Når udgifterne fordeles fælles, sker det typisk på baggrund af boligernes fordelingstal.

Varmeregnskabet udarbejdes for hele ejendommen én gang årligt af enten Techem, Brunata eller en anden udbyder. Administrator udsender regnskabet, når leverandøren har udarbejdet det.

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed og det sted, hvor der træffes beslutninger om foreningens drift og ejendommens forhold. Generalforsamlingens beføjelser er fastsat i vedtægterne, men der er visse begrænsninger. Der kan f.eks. ikke træffes beslutninger, som ligger uden for foreningens formål, eller som strider mod gældende lovgivning og retspraksis.

Der afholdes ordinær generalforsamling én gang om året i overensstemmelse med foreningens vedtægter. Dagsordenen fremgår typisk også af vedtægterne og vil som regel være den samme fra år til år, medmindre vedtægterne ændres. Hvis foreningens regnskabsår følger kalenderåret fra 1. januar til 31. december, skal generalforsamlingen ofte afholdes senest seks måneder efter regnskabsårets afslutning – altså inden udgangen af juni. Fristerne kan dog variere fra forening til forening.

På den ordinære generalforsamling behandles typisk følgende punkter:

Valg af dirigent og referent

Bestyrelsens beretning

Gennemgang og godkendelse af årsrapporten

Gennemgang og godkendelse af budget samt eventuel regulering af boligafgift eller fællesudgifter

Behandling af indkomne forslag

Valg til bestyrelsen

Valg af administrator og revisor

Eventuelt

Alle punkter på dagsordenen behandles på generalforsamlingen, hvor de stemmeberettigede deltagere afgiver deres stemmer. Det er ofte en administrator eller en anden valgt dirigent, der leder mødet og sørger for, at forslag fra bestyrelsen eller medlemmerne sættes til afstemning. Administrator varetager desuden ofte rollen som referent.

Alle ejere i ejerforeningen indkaldes til den ordinære generalforsamling. Som udgangspunkt er det kun den registrerede ejer af lejligheden, der har stemmeret, medmindre der er givet fuldmagt til en anden person.

Deltagerne i en generalforsamling vil typisk være ejere, men ægtefæller, samlevere, lejere eller familiemedlemmer kan også deltage afhængigt af foreningens regler. Derudover kan rådgivere, administrator, revisor eller andre gæster inviteret af bestyrelsen være til stede. Reglerne for deltagelse fremgår af ejerforeningens vedtægter.

Hvis man er forhindret i at møde op, vil der som regel være mulighed for at give en anden person fuldmagt til at deltage og stemme på ens vegne.

Selvom flere personer står registreret som ejere af en lejlighed, betyder det ikke nødvendigvis, at alle har stemmeret. I mange ejerforeninger har hver lejlighed kun én stemme. Reglerne om stemmeret fremgår af foreningens vedtægter.

Et forslag skal stilles skriftligt og typisk være bestyrelsen i hænde senest tre uger før generalforsamlingen, hvis foreningen følger normalvedtægten for ejerforeninger. Når vi som administrator indkalder til generalforsamlingen, vil fristen som regel fremgå af indkaldelsen.

Det fremgår altid af den enkelte forenings vedtægter, hvornår et forslag skal stilles, og du bør derfor læse foreningens vedtægter for at se, hvilke regler der gælder i netop din ejerforening.

Som forslagsstiller er det vigtigt, at du tydeligt beskriver, hvad forslaget går ud på, og hvilke konsekvenser det kan have for ejerforeningen og dens medlemmer.

Beskriv gerne forslaget omhyggeligt, herunder eventuel tidshorisont og økonomiske konsekvenser.

Bemærk også, at forslaget skal være formuleret på en måde, så det er muligt at stemme ”ja”, ”nej” eller ”blankt”.

Hvis der stilles forslag om ændring af husorden eller vedtægter, skal det tydeligt fremgå, hvilken paragraf eller bestemmelse i husordenen eller vedtægterne der foreslås ændret eller tilføjet. Derudover skal det fremgå, hvad bestemmelsen ændres fra og til.

Som forslagsstiller skal man også være opmærksom på, at andre medlemmer af foreningen har mulighed for at stille ændringsforslag på selve generalforsamlingen til allerede stillede forslag, der behandles som en del af dagsordenen.

Der skal dog være tale om ændringsforslag, som ikke væsentligt ændrer det oprindelige forslag. Det er dirigenten, der vurderer eventuelle ændringsforslag på generalforsamlingen.

Fordelingstal: er en fordelingsnøgle, der bruges til at fordele ejerforeningens fællesudgifter mellem de enkelte ejerlejligheder. Fordelingstallene fremgår typisk af ejerforeningens vedtægter eller af ejendommens opdelingsdokumenter.

Fordelingstallene fastsættes ofte ud fra lejlighedernes størrelse, men de kan også være bestemt ud fra andre forhold, f.eks. beliggenhed eller anvendelse. En større lejlighed vil derfor som regel have et højere fordelingstal end en mindre lejlighed.

Fordelingstallene anvendes blandt andet til at beregne:

Fællesudgifter

Bidrag til vedligeholdelse og grundfond

Fordeling af fælleslån

Stemmeret på generalforsamlinger (i nogle foreninger)

Hvis en lejlighed f.eks. har 10 % af det samlede fordelingstal i foreningen, vil ejeren typisk skulle betale 10 % af de fælles udgifter.

Vedtægterne: er ejerforeningens regelsæt og fungerer som grundlaget for, hvordan foreningen drives. De beskriver blandt andet medlemmernes rettigheder og pligter samt reglerne for drift, økonomi og beslutningsprocesser.

Der kan indkaldes til ekstraordinær generalforsamling i ejerforeningen, når der opstår behov for det. Det sker blandt andet, hvis der på en tidligere generalforsamling ikke har været tilstrækkeligt fremmøde til at træffe en endelig og bindende beslutning, selvom et kvalificeret flertal – typisk 2/3 af de fremmødte – har stemt for forslaget.

En ekstraordinær generalforsamling kan desuden indkaldes, når flertallet af bestyrelsen ønsker det, eller når mindst 25 % af foreningens medlemmer anmoder om det.

Hvis mindst 25 % af medlemmerne ønsker en ekstraordinær generalforsamling, skal anmodningen sendes til bestyrelsen med en begrundelse for ønsket. Bestyrelsen skal herefter gennemgå og kontrollere grundlaget for anmodningen og derefter indkalde til generalforsamlingen inden for rimelig tid.

Ifølge retspraksis kan medlemmerne ikke selv indkalde til en ekstraordinær generalforsamling uden bestyrelsens medvirken, da det er bestyrelsen, der skal sikre, at betingelserne for indkaldelsen er opfyldt.

Når bestyrelsen har godkendt grundlaget og de nødvendige forudsætninger, vil den ofte bede foreningens administrator om at stå for indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling.

Som udgangspunkt må man gerne foretage ændringer i sin egen lejlighed, men der er klare begrænsninger, særligt hvis ombygningen påvirker ejendommen, andre beboere eller fælles installationer.

Typisk skelnes der mellem mindre indvendige ændringer og større ombygninger.

Mindre arbejder kan som regel udføres uden godkendelse fra ejerforeningen, f.eks.:

Maling og gulvarbejde

Udskiftning af køkken eller skabe

Ændringer af ikke-bærende vægge

Almindelige indvendige forbedringer

Selvom arbejdet ikke kræver godkendelse fra ejerforeningen, skal det stadig udføres håndværksmæssigt korrekt og i overensstemmelse med byggelovgivningen.

Større ændringer vil typisk kræve skriftlig godkendelse fra bestyrelsen eller generalforsamlingen, for eksempel:

Ændring eller fjernelse af bærende vægge

Ændringer i faldstammer, vandrør eller ventilation

Flytning af køkken eller badeværelse

Installation af gulvvarme

Altaner eller ændringer af facade og vinduer

Sammenlægning af lejligheder

I nogle tilfælde kræves der også byggetilladelse fra kommunen.

Når skaden er anmeldt, vil Laros være i dialog med forsikringsselskabet eller forsikringsmægleren om den videre håndtering og udbedring af skaden.

Ved en akut skade er det vigtigt, at du hurtigst muligt begrænser skadens omfang for at undgå yderligere skader på ejendommen. Det kan f.eks. være ved at stille en spand under en utæthed, lukke for vandet eller afspærre et område.

Hvis der er behov for akut assistance, bør du kontakte formanden for jeres forening, som vurderer, om der skal rekvireres skadeservice eller en håndværker til at udføre de nødvendige nødforanstaltninger.

Gem gerne billeder af skaden samt dokumentation for eventuelle udgifter og udført arbejde.

Når situationen er under kontrol, skal Laros informeres, så den videre behandling af sagen kan igangsættes.

For at sikre en hurtig og korrekt behandling af skaden er det en fordel at have følgende oplysninger klar ved anmeldelsen:

Foreningens navn

Ejendomsnummer (kan findes i den seneste e-mail eller på opkrævningen)

Dit navn

E-mailadresse

Telefonnummer

Dato for skaden

Skadested/adresse

Forventet omfang af skaden

Oplysninger om den skadelidte

Beskrivelse af skaden

Eventuelle billeder eller anden relevant dokumentation

Jo mere præcist skaden beskrives og dokumenteres, desto hurtigere kan sagen behandles.

Boligafgiften dækker de fælles udgifter, som foreningen har til drift, vedligeholdelse og administration af ejendommen. Boligafgiften betales månedligt af andelshaverne og fungerer som et bidrag til foreningens samlede økonomi.

Boligafgiften anvendes typisk til at dække:

Renter og afdrag på foreningens lån

Ejendomsskatter og forsikringer

Renovation samt fælles el- og vandforbrug

Vicevært, rengøring og ejendomsservice

Administration og revision

Vedligeholdelse af bygningen og fællesarealer

Opsparing til fremtidige renoveringer og vedligeholdelse

I nogle andelsboligforeninger er varme og vand inkluderet i boligafgiften, mens det andre steder afregnes særskilt efter forbrug.

Størrelsen på boligafgiften afhænger blandt andet af:

Foreningens gæld og finansiering

Ejendommens vedligeholdelsesbehov

Driftsudgifter

Størrelsen på den enkelte bolig

Boligafgiften beregnes ofte ud fra boligens fordelingstal eller størrelse.

Som andelshaver skal man som regel, ud over boligafgiften, betale for varme og vand. Hvordan disse udgifter opkræves, afhænger af den enkelte andelsboligforening. Langt de fleste steder afregnes der efter individuelt forbrug.

Varme- og/eller vandregnskabet udarbejdes samlet for hele ejendommen én gang årligt af enten Techem, Brunata eller en alternativ udbyder. Administrator udsender regnskabet, når leverandøren har udarbejdet det.

Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed. Det er derfor generalforsamlingen, der træffer beslutninger om forhold vedrørende ejendommen og foreningen.

Der er dog visse begrænsninger for, hvilke beslutninger generalforsamlingen kan træffe. Det gælder f.eks. beslutninger, der ligger uden for foreningens formål, eller som strider mod gældende lovgivning eller retspraksis.

Der afholdes ordinær generalforsamling én gang årligt i overensstemmelse med foreningens vedtægter. Dagsordenen fremgår som regel også af vedtægterne og vil typisk være den samme hvert år, medmindre der vedtages ændringer.

Hvis foreningens regnskabsår følger kalenderåret fra 1. januar til 31. december, skal generalforsamlingen ofte afholdes senest seks måneder efter regnskabsårets afslutning — altså inden udgangen af juni. Fristerne kan dog variere fra forening til forening.

På generalforsamlingen behandles blandt andet følgende punkter:

Valg af dirigent og referent

Bestyrelsens beretning

Gennemgang og godkendelse af årsrapport samt fastsættelse af andelsværdi

Gennemgang og godkendelse af budget samt eventuel regulering af boligafgift eller fællesudgifter

Behandling af indkomne forslag

Valg til bestyrelsen

Valg af administrator og revisor

Eventuelt

Alle punkter på dagsordenen behandles på generalforsamlingen, hvor de fremmødte stemmeberettigede medlemmer afgiver deres stemmer. Administrator fungerer ofte som dirigent og sørger for at lede mødet samt sætte forslag fra bestyrelsen eller andelshaverne til afstemning. Administrator varetager desuden ofte rollen som referent.

Den ordinære generalforsamling afholdes én gang årligt, og alle medlemmer af andelsboligforeningen indkaldes til mødet.

Forslag til behandling på den ordinære generalforsamling skal indsendes skriftligt og være bestyrelsen i hænde inden den frist, der fremgår af foreningens vedtægter eller af indkaldelsen til generalforsamlingen. Fristen vil som udgangspunkt fremgå tydeligt af den udsendte indkaldelse fra administrator eller bestyrelsen.

Det anbefales altid at gennemgå foreningens vedtægter, da reglerne kan variere fra andelsforening til andelsforening.

Når et forslag fremsættes, skal det beskrives klart og præcist, så medlemmerne tydeligt kan forstå:

hvad der foreslås,

hvorfor forslaget stilles,

samt hvilke konsekvenser det kan have for foreningen og dens medlemmer.

Forslaget skal være formuleret på en måde, så der kan stemmes enten for, imod eller blankt.

Hvis forslaget medfører økonomiske udgifter, skal der samtidig oplyses:

det forventede beløb,

samt hvordan udgiften foreslås finansieret.

Finansieringen kan f.eks. ske gennem foreningens opsparing, forhøjelse af fællesudgifter, optagelse af lån eller ekstra indbetaling fra andelshaverne.

Ved forslag om ændringer i husorden eller vedtægter skal det tydeligt fremgå:

hvilken bestemmelse eller paragraf der ønskes ændret,

den nuværende ordlyd,

samt den foreslåede nye formulering.

Som forslagsstiller bør man desuden være opmærksom på, at øvrige andelshavere under generalforsamlingen kan fremlægge ændringsforslag til allerede indsendte forslag. Sådanne ændringsforslag må dog ikke ændre væsentligt på det oprindelige forslag. Det er dirigenten på generalforsamlingen, der afgør, om et ændringsforslag kan behandles.

Et fordelingstal er et beregningsgrundlag, der bruges til at fordele:

boligafgift/fællesudgifter

vedligeholdelsesudgifter

varme eller andre fællesomkostninger

andelsværdi

stemmeret (i nogle foreninger)

Fordelingstallet står normalt i vedtægterne eller i et bilag til vedtægterne.

Typisk er det baseret på:

antal m²

lejlighedstype

historiske fordelinger

oprindelige indskud

Vedtægterne bestemmer:

hvordan fordelingstallene anvendes

om de kan ændres

hvilket flertal der kræves

hvilke udgifter de gælder for

Mange tror fejlagtigt:

“Fordelingstal følger automatisk kvadratmeter.”

Det gør de ikke nødvendigvis. I ældre foreninger kan tallene være historiske og meget skæve.

Ja — men det er ofte svært.

Det kræver næsten altid:

vedtægtsændring

kvalificeret flertal (typisk 2/3)

nogle gange samtykke fra særligt berørte medlemmer

I nogle tilfælde kan en ændring være så indgribende, at den:

anses som ekspropriationslignende

kræver enstemmighed

kan prøves ved domstolene

Det afhænger af:

hvor stor forskellen er

hvem der rammes økonomisk

om ændringen er sagligt begrundet

Der kan afholdes ekstraordinær generalforsamling i foreningen efter behov.

Der afholdes bl.a. ekstraordinær generalforsamling, hvis der på en tidligere generalforsamling ikke har været nok fremmødte til at træffe en bindende beslutning, men hvor flertallet på den første generalforsamling, typisk 2/3 af de fremmødte, har stemt for forslaget.

Ekstraordinær generalforsamling vil i øvrigt kunne indkaldes, når flertallet i bestyrelsen ønsker det, eller når min. 25 % af foreningens medlemmer ønsker det.

Det er meget almindeligt ved tag- eller facadeprojekter, lånoptagelse, altanprojekter og mistillid til bestyrelsen.

Mange standardvedtægter bruger 25 %-reglen. Kravet skal normalt være skriftligt og indeholde en dagsorden eller konkrete punkter.

I mange andelsforeninger gælder: ordinær generalforsamling typisk 14 dage, ekstraordinær generalforsamling typisk 8 dage.

Men vedtægterne kan godt kræve længere varsel, så tjek altid foreningens vedtægter.

På en ekstraordinær generalforsamling er dagsordenen ofte “låst” til det specifikke formål. Man kan diskutere andre ting, men ikke nødvendigvis træffe gyldige beslutninger om dem.

Stemmereglerne kan variere fra andelsboligforening til andelsboligforening, men de fremgår altid af foreningens vedtægter.

Som udgangspunkt gælder princippet om, at én andel giver én stemme. Det betyder, at hver andelshaver har én stemme på generalforsamlingen, uanset andelens størrelse, medmindre vedtægterne bestemmer andet.

De fleste almindelige beslutninger træffes ved simpelt flertal. Simpelt flertal betyder, at et forslag vedtages, når flere stemmer for end imod blandt de afgivne stemmer.

Ved mere væsentlige beslutninger kræves der ofte kvalificeret flertal. Dette er typisk et flertal på 2/3 af de afgivne stemmer eller af de stemmeberettigede medlemmer. Kvalificeret flertal anvendes ofte ved vedtægtsændringer, større økonomiske dispositioner, optagelse af betydelige lån, salg af foreningens ejendom eller andre beslutninger af væsentlig betydning for foreningen.

De konkrete regler om stemmeret, fuldmagter og krav til flertal fremgår altid af den enkelte andelsboligforenings vedtægter.

Hvis vedtægterne tillader det, kan medlemmer stemme ved fuldmagt.

Men reglerne varierer meget. Nogle foreninger tillader kun én fuldmagt pr. person, og nogle kræver standardformular.

Der skal normalt udarbejdes referat, som underskrives af dirigenten og evt. bestyrelsen.

Hvis reglerne ikke er overholdt — f.eks. forkert varsel eller mangelfuld dagsorden — kan beslutninger i værste fald erklæres ugyldige.

Dette er en generel vejledning. Der kan gælde særlige regler i din forening, så kontakt bestyrelsen eller Laros, hvis du er i tvivl.

1. Meld salget

Orientér bestyrelsen og Laros om, at du ønsker at sælge, og afklar om der er købere på en eventuel venteliste.

Ved salg skal du vælge Pakke 1 eller Pakke 2 hos Laros. Se priser og indhold på siden Priser ved salg af andelsbolig.

2. Tjek og vurdering

Hvis foreningens vedtægter kræver el- og eller VVS-tjek, skal dette gennemføres. Eventuel vurdering af forbedringer, løsøre mv. foretages efter foreningens regler.

Laros sørger for de nødvendige nøgleoplysninger i forbindelse med overdragelsen.

3. Find en køber

Du kan selv finde en køber eller benytte ejendomsmægler. Start gerne processen i god tid, helst et par måneder før ønsket overtagelse.

4. Overdragelsesaftalen

Når køber er fundet, afhænger det videre forløb af den valgte pakke.

Med Pakke 1 udarbejder og ekspederer din ejendomsmægler, advokat eller anden professionel rådgiver købsaftalen, og Laros gennemgår den.

Med Pakke 2 udarbejder Laros handelsdokumenterne.

Bestyrelsen underskriver herefter aftalen efter Laros' formelle godkendelse.

5. Inden overtagelsen

Købesummen indbetales til foreningens konto efter overdragelsesaftalen. Sælger sørger for nødvendige oplysninger om eventuelle lån og panthavere.

Køber og sælger sørger for til- og afmelding af el. Laros bestiller aflæsning af varme og eventuelt vand.

6. Overtagelse og afregning

På overtagelsesdagen overdrages boligen til køber. Eventuelle mangler skal meddeles inden for fristen i foreningens vedtægter.

Laros kontrollerer pant, udlæg og eventuelle restancer og foretager herefter afregning af salgsprovenuet. Der kan tilbageholdes beløb til fx uafsluttet forbrugsregnskab og relevante mangler.

Mangler og almindeligt slid

En andelsbolig overtages ikke som nyistandsat. Almindeligt slid og mindre forhold som ridser, huller, løse skabslåger eller manglende håndtag betragtes normalt ikke som mangler.

Skjulte mangler, ulovlige installationer eller væsentlige skader kan derimod give grundlag for et krav.

Mangelsager er som udgangspunkt et forhold mellem køber og sælger. Laros' behandling af sådanne sager er honorarbelagt og sker som hovedregel kun ved krav over 1.000 kr.

Når skaden er anmeldt, vil Laros være i dialog med forsikringsselskabet eller forsikringsmægleren om den videre håndtering og udbedring af skaden.

Ved en akut skade er det vigtigt, at du hurtigst muligt begrænser skadens omfang for at undgå yderligere skader på ejendommen. Det kan f.eks. være ved at stille en spand under en utæthed, lukke for vandet eller afspærre et område.

Hvis der er behov for akut assistance, bør du kontakte formanden for jeres forening, som vurderer, om der skal rekvireres skadeservice eller en håndværker til at udføre de nødvendige nødforanstaltninger.

Gem gerne billeder af skaden samt dokumentation for eventuelle udgifter og udført arbejde.

Når situationen er under kontrol, skal Laros informeres, så den videre behandling af sagen kan igangsættes.

For at sikre en hurtig og korrekt behandling af skaden er det en fordel at have følgende oplysninger klar ved anmeldelsen:

Foreningens navn

Ejendomsnummer (kan findes i den seneste e-mail eller på opkrævningen)

Dit navn

E-mailadresse

Telefonnummer

Dato for skaden

Skadested/adresse

Forventet omfang af skaden

Oplysninger om den skadelidte

Beskrivelse af skaden

Eventuelle billeder eller anden relevant dokumentation

Jo mere præcist skaden beskrives og dokumenteres, desto hurtigere kan sagen behandles.

Hos Laros Ejendomsservice tilbyder vi en bred vifte af serviceydelser, der relaterer sig til opsyn, vedligeholdelse og renholdelse af ejendommen.

Ejendomsservice lægger stor vægt på, at ejendommen og fællesarealerne som helhed fremstår pæne, rene og velholdte, samt at der løbende følges op på opståede vedligeholdelsesopgaver.

Vores viceværter udfører som oftest følgende ydelser:

24/7 døgnvagt

trappevask og måtteservice

aftørring af postkasseanlæg m.v.

udskiftning af elpærer m.v.

vedligeholdelse af døre og låse

renholdelse og rydning af kælderarealer

renholdelse og pasning af vaskeri

kontakt med beboere/lejerhenvendelser

håndtering af nøgler

fejning af udearealer mod gård og gade

grøn service

tømning og håndtering af affaldsbeholdere

bortskaffelse og håndtering af storskrald

udskiftning af navneskilte på døre og postkasser m.m.

kontakt med administrationen vedrørende dagligdagsproblemer m.m.

håndværkerrekvisitioner

Oversigten er naturligvis ikke udtømmende, og opgaverne kan tilpasses den enkelte ejendom.

Hvis du ønsker at høre mere, er du velkommen til at kontakte Hans Henrik.

Hans Henrik Kongsted, medindehaver — hhk@laros.dk / 28 80 38 80

Står du med en akut situation uden for vores almindelige åbningstid, og varetages viceværtopgaverne af Laros Ejendomsservice, kan du kontakte viceværten på 28 80 38 80. Bemærk, at mobilen ikke modtager SMS-beskeder.

Laros Ejendomsservice må kun kontaktes, hvis der i forvejen er en viceværtaftale. Alternativt står viceværtens kontaktoplysninger ofte oplyst i opgangen.

Hvis du opdager røg eller har mistanke om brand, skal du straks kontakte 112.

Et akut problem er en skade eller hændelse, som ikke kan vente til næste hverdag, fordi den udgør en risiko for personer eller ejendommen, eller fordi skaden hurtigt kan udvikle sig og blive mere omfattende og omkostningstung.

Det gælder typisk ved vandskader, personer der er fanget i en elevator, eller stormskader med risiko for nedstyrtning.

Har du låst dig ude af din bolig, kan du kontakte en låsesmed. Bemærk, at udgiften til låsesmeden afholdes af dig selv.

Ved ikke-akutte forhold bedes du kontakte viceværten eller administratoren den næste hverdag enten på mail eller telefon.

Vi gør opmærksom på, at forhold som løbende toiletter, tilstoppede afløb, bippende fugtalarmer, manglende belysning m.v. normalt ikke anses som akutte problemer.

En elevator ude af drift vurderes som udgangspunkt heller ikke som akut sag, men vil blive fejlmeldt hurtigst muligt på den førstkommende hverdag.

Kontaktinformationer

✉️ info@laros.dk

☎️ 87 30 97 41 i tidsrummet kl. 10.30–12.00 & 12.30–14.00

Laros fik i 2025 Finanstilsynets tilladelse som FAIF-forvalter og har derfor tilladelse til at varetage forvaltningen af alternative investeringsfonde.

Med tilladelsen fra Finanstilsynet er vi underlagt deres fulde tilsyn, og som investor kan man derfor være sikker på, at vi:

lever op til de høje krav om governance, compliance og risikostyring

opfylder kravene om kapital, ledelse, risikostyring, IT-sikkerhed og intern revision

kan tilbyde porteføljeforvaltning og risikostyring

Vi agerer professionelt, optimerer ejendommene, minimerer tomgang og tilstræber at skabe trygge rammer for AIF’ens bestyrelse og dens investorer.

Hvis du vil høre mere, er du velkommen til at kontakte os.

Mads Berg Hansen, fondsdirektør — mbh@laros.dk / 51 75 81 81

Anette Kodahl Ledet, COO — akl@laros.dk / 40 50 44 69